最近通過買房群向情報員咨詢的不少，除了住宅外，也不乏對公寓感興趣的。

說起來，公寓在天津人眼中長期是個雞肋貨，尤其限購之前，能買住宅誰會買公寓呢，產(chǎn)權(quán)時間短，居住密度大，傳統(tǒng)思維里就不是正經(jīng)房子，丈母娘都要嫌棄的那種。

但是后來吧，一方面受限購政策的影響，另一方面2016年以后天津的買房門檻整體上了一個臺階，公寓的相對優(yōu)勢也就顯示出來了，主要的吸引點在于：總價低、能平遷戶口，大部分還不限購。

此外，“市區(qū)低價學(xué)區(qū)房”也是部分公寓項目的一大賣點，就比如這兩天刷屏的和平翰林公館，因為高調(diào)宣布原來對口的中心小學(xué)變成了更牛掰的實驗小學(xué)，短期內(nèi)成交量大增，還因此漲價了不少。

很多不熟悉公寓市場的朋友不免有些疑惑：

翰林公館不是住宅嗎？咋又說是公寓呢？

為什么天津有的公寓50年產(chǎn)權(quán)有的40年？

為什么有的商水商電有的民水民電？

天津公寓都有落戶資格嗎？都不限購嗎？

公寓被納入學(xué)區(qū)劃片嗎？

買公寓是不是坑特別多呀？

……

別著急，咱們一個一個來說。

天津公寓和住宅差在哪兒？

先說兩個共性的：

一個是產(chǎn)權(quán)年限，普通住宅就是大家常說的70年產(chǎn)權(quán)房，公寓則是40年或者50年產(chǎn)權(quán)；

一個是建筑規(guī)范，公寓一般樓層多、單層戶數(shù)多，居住密度較大，以市中心、小戶型、精裝修的形式為主，也有一些郊區(qū)毛坯公寓，總價非常低。

具體來說，公寓和公寓也不一樣，以天津的市場現(xiàn)狀，根據(jù)產(chǎn)權(quán)年限和購房政策，天津公寓產(chǎn)品可以分為三大類：

一種是產(chǎn)權(quán)50年的居住型公寓，除了產(chǎn)權(quán)年限和建筑形態(tài)外，基本跟住宅一樣，民水民電、有燃氣，限購，首付首套3成、二套6成；基本分布在市中心繁華地段。

一種是產(chǎn)權(quán)40年的商住型公寓，商水商電、無燃氣，不限購，首付5成、最長貸款10年；是天津市面上最為主流的一類公寓產(chǎn)品。

還有一種是產(chǎn)權(quán)40年的城市型公寓，民水民電、有燃氣，但不限購，首付5成、最長貸款10年；屬于新八大里片區(qū)特批的一種公寓類型，不過現(xiàn)在房源不多了。

天津住宅（含限價房和住宅型公寓、不包括一般公寓）的限購是指：

以家庭為單位，除濱海新區(qū)之外，天津戶籍（含集體戶口，不包括藍印戶口）限購第三套住房；

外地戶籍和成年單身人士（包括未婚、離異）限購第二套住房；

濱海新區(qū)不限購；

外地戶籍在天津買房需提供在本市3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明（部分片區(qū)針對個別人群有所放寬）。

天津公寓能落戶嗎？

現(xiàn)在天津市面上主流的公寓產(chǎn)品，居住型也好、商住型也罷，大多是可以落戶的，但并不是直接落戶，而是買房人取得天津集體戶口以后，可以把戶口平遷到房子上。

戶口平遷大多數(shù)情況要求拿到房本后才能辦理，就是先由開發(fā)商通過與規(guī)劃局地名辦協(xié)商，在房產(chǎn)證下達后，由地名辦申請，將小區(qū)名字錄入公安系統(tǒng)再進行，個別項目也可以憑購房合同落戶。

不同項目交房時間以及下房本的時間不一樣，有平遷和給孩子上學(xué)打算的朋友一定要提前跟項目方咨詢好，以免耽誤進度。再就是注意如果是買二手公寓，很多是要求賣家戶口遷出，買家才能遷入，這一點也要提前問好。

天津公寓能算學(xué)區(qū)房嗎？

天津絕大部分公寓不納入學(xué)區(qū)劃片范疇，只能由區(qū)域統(tǒng)籌入學(xué)，這個統(tǒng)籌遵從就近原則，分配到的肯定就不是重點學(xué)校嘍。

市區(qū)個別住宅型公寓，在與周邊優(yōu)質(zhì)學(xué)校簽署相關(guān)協(xié)議后，也可以為業(yè)主提供一個對口入學(xué)資格（比如前面提到的翰林公館），但這類產(chǎn)品就比較稀缺了，具體我們下文展開講。

天津在售公寓什么情況？

接下來就是重點了：當(dāng)前天津有哪些公寓可以選擇？我們以具體案例分類介紹幾個。

備注：黃色為50年產(chǎn)權(quán)、藍色為40年產(chǎn)權(quán)

注意，以上選取目前銷量靠前的主流公寓類產(chǎn)品。答應(yīng)我，公寓本來就是比住宅次一級的選擇，公寓里的“糊咖”咱就別關(guān)注了，好嗎？

NO.1 居住型公寓

優(yōu)點：市中心、有學(xué)區(qū)、帶精裝

吐槽：限購，也不老便宜的呀嘿

首先閃亮登場的是天津公寓中最接近普通住宅的一類產(chǎn)品，除了產(chǎn)權(quán)是50年外，在水電氣、落戶資格、購房政策、稅費標準上跟住宅一樣：

民水民電、有燃氣，

受天津限購令的約束，

貸款都是首套3成、二套6成，可使用公積金，

稅費跟普通住宅標準一致，二手房交易時滿兩年免征增值稅。

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你可以看看哪些項目？

和平翰林公館

和平區(qū)

坐標和平區(qū)，產(chǎn)權(quán)50年，居住型公寓，民水民電有燃氣，受限購政策制約。2棟高層塔樓在售，共1500戶，整體出房率大概60%，帶精裝，預(yù)計2021年3月交房。

1號樓46層到頂，9梯14戶，戶型建面69-144㎡；

2號樓60層到頂，13梯19戶，戶型建面43-115㎡；

最新銷售信息：之前40㎡-50㎡房源300萬出頭，80㎡、100㎡的500多萬，最近漲價了，現(xiàn)有最小戶型61㎡，只剩頂層和底層，總價380多萬；兩室86㎡戶型總價500萬左右，106㎡戶型近600萬。

和平區(qū)教育資源本來就很牛掰，翰林公館之前對口和平中心小學(xué)，現(xiàn)在據(jù)說變成市教委唯一直屬小學(xué)、教學(xué)實力排名第一的天津?qū)嶒炐W(xué)了。不過目前還只是開發(fā)商單方面宣傳，售樓處口徑說是“正式文件過幾天下”。

預(yù)計2021年3月交房的同時下房產(chǎn)證，屆時可以平遷戶口。和平區(qū)學(xué)位六年一輪換，只針對二手房，也就是說如果買的二手房名下過去6年內(nèi)使用過學(xué)位，你的孩子就沒資格了，只能接受統(tǒng)籌；在同一名下的不受影響，兩個孩子都可以上學(xué)。

中交海河公館

南開區(qū)

坐標南開區(qū)老城廂東北角，50年產(chǎn)權(quán)，居住型公寓，民水民電有燃氣，受限購政策制約。一共規(guī)劃了3棟樓，帶精裝，2022年6月交房。

5號樓28層到頂，一個單元，4梯12戶，戶型建面50㎡-108㎡；

4號樓32層到頂，兩個單元，2梯4戶、2梯6戶，戶型建面52㎡-128㎡；

最新銷售信息：小戶型基本售罄，最小的50㎡已經(jīng)沒了，54㎡還有房源，總價不到260萬，70多㎡的總價大概300萬。

南開區(qū)學(xué)校劃片分北片、中片、南片，教育資源更好的北片，頭把交椅就是中交海河公館對口的中營小學(xué)（分校），售樓處口徑“100%能上”，有教育局的公示文件。房產(chǎn)證下來后可落戶上學(xué)，跟翰林公館一樣，學(xué)籍如果是本戶主的話，一年一循環(huán)，二手房則需確定下六年內(nèi)有無使用過。

天塔喜馬拉雅

南開區(qū)

坐標南開區(qū)衛(wèi)津南路與天塔道交口，50年產(chǎn)權(quán)，居住型公寓，民水民電沒有燃氣，受限購政策制約。一共2棟樓，4梯11戶，帶精裝，2021年6月交房。

最新銷售信息：在售戶型區(qū)間94㎡-141㎡，最低總價273萬（前五年包租不住，直接抵扣租金的價格）。

可以平遷落戶天津共有產(chǎn)權(quán)房可以落戶嗎，對口華夏小學(xué)，中學(xué)劃片搖號范圍有天大附中、南大附中、師大附屬、六十三中，綜合學(xué)區(qū)資源較好。

陽光100喜馬拉雅

南開區(qū)

坐標南開區(qū)紅旗路與楚雄道交口，50年產(chǎn)權(quán)，居住型公寓，民水民電有燃氣，受限購政策制約。1棟樓共238戶，30層到頂，1-2層為書咖和餐廳，3-28層為精裝公寓，4梯10戶，29-30層為頂層會所?，F(xiàn)房。

最新銷售信息：在售戶型區(qū)間94㎡-135㎡，最低總價275萬（前五年包租不住，直接抵扣租金的價格）。

可以平遷落戶，對口翔宇華夏小學(xué)，中學(xué)劃片搖號范圍有天津中學(xué)、南開實驗、師大附屬實驗、第九中學(xué)。

溫馨提示

居住型公寓常以學(xué)區(qū)為賣點，但要想順利上到理想學(xué)校也絕非易事。

比如：天津新房是不能承諾學(xué)區(qū)片的，除非有特批，但即便是開發(fā)商把蓋章文件擺出來了，最終能不能上到對口學(xué)校也不是萬無一失的。

再比如：學(xué)籍是不是一次性的、是否輪換？買的時候能上重點學(xué)校，如果轉(zhuǎn)手賣的時候不行了，那房子的價值自然大打折扣。

又比如：公寓對口的是主校區(qū)還是分校區(qū)？同樣的學(xué)校招牌，實際師資力量咋樣可不一定一致。

還比如：交房時間，能不能按承諾的日子交付？如果晚了，拿不到房產(chǎn)證又會影響落戶和孩子轉(zhuǎn)學(xué)的時間，這一耽誤就可能錯過一年……

NO.2 商住型公寓

優(yōu)點：不限購、價格便宜

吐槽：商水商電、稅費高

商住型公寓物業(yè)屬性上是純商業(yè)性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)為40年，除了自住也可以作為辦公場所：

不在限購范圍內(nèi)，也就是買了公寓以后再買住宅還是按首套執(zhí)行；

貸款首付5成，10年內(nèi)還清，不可以使用公積金；

生活方面一般按商業(yè)水電費標準交付，燃氣有的項目有、有的沒有；

稅費比普通住宅高很多，轉(zhuǎn)讓稅費包括3%契稅、30%-60%的土地增值稅、5.65%的增值稅及20%的個人所得稅，加起來應(yīng)該會在總房款的20%左右。

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你可以看看哪些項目？

首創(chuàng)大河公館

河北區(qū)

坐標河北區(qū)天泰路與津浦北路交口，毗鄰6號線天泰路站。商住型公寓，40年產(chǎn)權(quán)，不受限購政策制約，商水商電，但有燃氣。規(guī)劃為5棟樓，帶精裝，2022年6月交房。18、19、23到頂，共860戶，3梯9戶，主力戶型52㎡-77㎡。

最新銷售信息：一共還剩20多套房天津共有產(chǎn)權(quán)房可以落戶嗎，均價2萬6-2萬8。最小的52㎡買一層送一層，實際使用空間70-80㎡，總價140萬；兩室最小的84㎡，樓層只剩4樓和18樓。

下房本后可以平遷戶口。學(xué)校有在建的天泰路小學(xué)，但育嬰里小學(xué)只有同項目住宅產(chǎn)品可以承諾，公寓大概率上不了。

中冶盛世國際廣場

河西區(qū)

坐標河西區(qū)新八大里。

最新銷售信息：民水民電的平層公寓已經(jīng)售罄，現(xiàn)有l(wèi)oft公寓在售，產(chǎn)權(quán)40年，精裝現(xiàn)房，商水商電，沒有燃氣，7梯20-30戶，戶型建面67㎡-84㎡，最低總價北向陰面67㎡戶型140多萬，南向房源剩的不多，特惠，好位置的150多萬。

可以平遷落戶，上學(xué)統(tǒng)籌，對口的是普通小學(xué)。

萬科天地

東麗區(qū)

坐標東麗開發(fā)區(qū)津塘公路419號（宜家家居北側(cè)），緊鄰地鐵9號線。商水商電但有燃氣，首付5成，最多貸款10年。預(yù)計2022年3月交房。

最新銷售信息：loft躍層只剩十幾套了，現(xiàn)主力產(chǎn)品是改造后的平層，2梯6/8/10戶，居住密度好了很多，主力戶型62㎡1室、79㎡兩室，單價1萬出頭，總價62㎡戶型60萬起，70㎡戶型80萬起。

由萬科開發(fā)，經(jīng)改造后居住體驗有明顯提升，又是萬科的精裝和萬科的物業(yè)，可以作為環(huán)城低總價上車盤的一個選擇，而且能平遷戶口。

悅光年

武清區(qū)

坐標武清新城，泛楊村成熟板塊。商水商電，沒有燃氣，2021年8月30日交房，180個工作日內(nèi)下房本。

最新銷售信息：在售一種是loft躍層，最小面積32㎡只剩頂層，總價38萬左右；

一種是平層公寓，最小面積43㎡，總價也是30多萬。

接受戶口平遷，武清類似的公寓還有碧桂園云河PARK、麒麟商業(yè)中心等，都位于武清楊村及周邊片區(qū)，配套都還可以，加上價格非常便宜，最低首付十幾萬就可以拿下一個小躍層把戶口遷到天津，所以銷量普遍較多，以河北尤其是廊坊的客群居多。

NO.3 城市型公寓

優(yōu)點：不限購、民水民電

吐槽：只在新八大里，沒多少房了喲親

是河西新八大里地界特批特設(shè)的新型公寓產(chǎn)品：

產(chǎn)權(quán)40年，期限屆滿可參照住宅類依法自動續(xù)期經(jīng)特批；

可享受等同于住宅產(chǎn)品的民水民電，有燃氣入戶；

居住密度要比前兩類小一些，每層2-13戶不等。

其他就跟普通商住型公寓一樣了，不限購，貸款首付5成、10年內(nèi)還清，稅費高等等……

至于學(xué)區(qū)，新八里公寓項目業(yè)主子女上學(xué)，需要在全區(qū)統(tǒng)籌分配，上不了師大二附小。好在學(xué)位不是一次性的，可以反復(fù)使用。

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你可以看看哪些項目？

天地源熙樾臺

河西區(qū)

坐標河西新八里，總體規(guī)劃了5棟洋房、2棟城市型公寓及商業(yè)產(chǎn)品，采用圍合組團的社區(qū)形式。民水民電，有燃氣，2021年年初跟住宅同步交房，上學(xué)統(tǒng)籌就近安排。

最新銷售信息：6號樓已售罄，2號樓還剩六七十套房源，整棟樓10層到頂，底商占了2層，一共4個單元，1梯3-4戶，戶型建面50㎡-104㎡，出房率76%，均價26000元/㎡。在售一室最小面積50㎡、最低總價120萬；兩室最小面積72㎡、最低總價160萬。

數(shù)據(jù)顯示，最近一年來，天津公寓市場也有約8000套的成交量，雖然比不上2016年頂峰時期的將近2萬套，但考慮到當(dāng)前的市場環(huán)境，這個基本盤可不小——錢不夠的、想落戶的、被限購卡住的，會把公寓列入一個選擇項。

但是世界上沒有白撿的便宜，無數(shù) 經(jīng)驗表明，公寓很難與住宅同權(quán)，投資價值也區(qū)隔于住宅，總的來說 是優(yōu)缺點都非常明顯的一類產(chǎn)品，買房的你一定要搞清楚自己的核心訴求是什么。

無論是作為自住替代還是落戶投資，除了對學(xué)校信息的確認，關(guān)鍵還要考慮收益和轉(zhuǎn)讓，務(wù)必認準地段和品牌，算好 租金回報、轉(zhuǎn)讓收益這筆賬， 另外梯戶比和物業(yè)也非常重要，不僅影響居住體驗，也關(guān)系到轉(zhuǎn)讓價值！

公寓市場背后，有對價格的妥協(xié)，有想落戶的現(xiàn)實，有莫須有的承諾，有苦兮兮的維權(quán)……太陽底下沒有新鮮事，祝每一個無奈的人都能踩對點、不掉坑。

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責(zé)任編輯：天津房價