同策研究院首席分析師張宏偉指出，目前一線城市和二線強(qiáng)市的商品房預(yù)售牌照存量并不多。截至3月底，北京、上海、廣州、深圳、深圳的庫存分別為624萬平方米、454萬平方米、727萬平方米、265萬平方米。二線城市中，杭州、南京、蘇州、武漢、成都、西安等絕對量居多。 500萬平方米。

需要指出的是，由于各地的價格封頂以及開發(fā)商推出節(jié)奏的調(diào)整，仍有大量庫存樓盤具備預(yù)售條件但尚未獲得預(yù)售證，基本都是現(xiàn)房?；驕?zhǔn)現(xiàn)有的住房。根據(jù)同策研究院計算的近6個月商品房去庫存率，各地庫存減少的另一面是去庫存率不一樣。例如，北京可用房庫存的去庫存周期約為18個月，上海的去庫存周期為12個月，廣州和深圳的去庫存周期約為11個月。

供需比例差異化

據(jù)同策研究院統(tǒng)計，1-3月14個一線城市和重點(diǎn)二線城市中，一線城市廣州商品房供應(yīng)量最大，為14個8.23萬平方米；重慶是重點(diǎn)二線城市之一。最大，獲批上市面積754.57萬平方米。排毒程度最高的一二線城市也是廣州和重慶。從供需比上看，除北京和重慶外，供給大于待拆區(qū)天津房子庫存較多，其余12個城市供不應(yīng)求。

易居研究院智庫中心研究主任閆躍進(jìn)指出，從目前的調(diào)控政策來看，大城市受益于房地產(chǎn)銷售步伐的加快。也就是房企積極降價的態(tài)度在變本加厲。 “畢竟，不賣房產(chǎn)，就沒有業(yè)績增長的機(jī)會?！?/p>

例如，4月的前兩周，近9萬平方米的新房在上海掛牌。許多項目的申請期長達(dá)一年。明顯的。不過，據(jù)同策研究院稱，上海的供給和解體水平仍在下降。以4月9-15日當(dāng)周數(shù)據(jù)為例，上海一手房預(yù)售供應(yīng)量9.79萬平方米，環(huán)比下降5%；成交量9.79萬平方米，環(huán)比下降5%；成交均價47383/平方米，環(huán)比下降7%。

房企剛剛公布的一季度銷售業(yè)績也可以驗證城市差異化。碧桂園以1879.7億元的合同銷售額成為銷售冠軍；恒大和萬科分別位列1618.7億元和1542.6億元二、第三。其中，碧桂園3月份的月合同銷售額達(dá)到641.3億元，分別比恒大和萬科的月銷售額多100億元。鶴研中心指出，這是因為碧桂園在三四線城市的項目較多。與一二線城市相比，三四線城市的銷售限制較少。

閆躍進(jìn)分析，現(xiàn)在縣城進(jìn)入去庫存階段，碧桂園地產(chǎn)公司抓住“去縣城”的紅利，重點(diǎn)投資三四五線城市。此類公司還認(rèn)為，這些市場可能仍未飽和。

閆躍進(jìn)認(rèn)為，三四五線城市的購房政策相對寬松，加上棚改政策紅利的釋放和城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，所以有仍有良好的市場發(fā)展機(jī)會。

綠城就是一個典型案例。據(jù)介紹，自2018年以來，它已在公開土地市場上收購了6塊地塊，土地總價為93億元。僅4月上旬，綠城就斥資40億收購江浙三地，分別位于德清、舟山、常熟等三四線城市。

整體庫存減少

中原房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月末，全國商品房庫存已逼近2014年9月末的57148萬平方米，創(chuàng)43個月新低。

易居研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，目前全國100個城市的庫存規(guī)模已經(jīng)下降到五年前的水平。截至2018年3月末，一、二、100個三四線城市商品住宅新建存量分別為2088萬、22977萬和18647萬平方米，其中環(huán)比增長-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增長-7.7 %、-8.5% 和 -9. 分別為 0%。三類城市均呈下降趨勢。未來，一些房價上漲過快、庫存偏少的城市天津房子庫存較多，仍有較大的補(bǔ)充庫存空間。

據(jù)監(jiān)測，3月份，一二三四線城市新建商品房存銷比為12.2、10.3和10.6，分別與2月相比，二線城市持平，一三四線城市縮短。

同策14個城市中，一線城市廣州庫存最高，3月底庫存747.56萬平方米；青島庫存量在二線城市中最高，為1160萬平方米，其次是天津。之后有1.150.72萬平方米，但這兩個城市的銷售量均高于前三個月的供應(yīng)量。近6個月存銷比最小的城市是杭州，主城區(qū)300平米以上住宅僅有183套；重慶的平均交易量最高。

近日，同策研究院對全國62個三四線城市進(jìn)行綜合評估，發(fā)現(xiàn)三四線城市房地產(chǎn)企業(yè)的中長期發(fā)展和投資機(jī)會東部三大經(jīng)濟(jì)圈相對樂觀，供應(yīng)將增加；周邊三四線城市中長期供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。

張宏偉認(rèn)為，綜合量價周期分析，到2018年四季度，核心一二線房地產(chǎn)市場的成交均價將全面進(jìn)入底部。周期，然后住宅銷售將在2019年第二和第三季度首先反彈，而在2020年第二和第三季度，房價隨著銷量的增加而緩慢釋放。綜合判斷，對核心一二線城市的樓市監(jiān)管不會放松；雖然鹽城、蚌埠、湖州等城市長期存銷比處于較低水平，但三四線城市長期存銷比存在差異。市場需求集中釋放，地方政府推增土地將產(chǎn)生新一輪庫存問題。

張宏偉建議，在核心一二線城市的影響下，房企要抓住三四線城市房價輪動的周期性機(jī)遇。分大都市區(qū)，三四線城市房價在2018年二季度前仍有機(jī)會運(yùn)行，而下一輪三四線城市房價大幅上漲將在2018年二季度之后。 2020 年第一季度。

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責(zé)任編輯：天津房價