本月18日，國家統(tǒng)計(jì)局披露了7月份中國70個(gè)大中城市的樓市數(shù)據(jù)。其中，北京、深圳新建商品房價(jià)格比6月份分別下降0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。上海房價(jià)與上月持平，廣州成為房價(jià)上漲的一線城市中唯一一個(gè)，房價(jià)環(huán)比上漲0.4個(gè)百分點(diǎn)。

有跡象表明，一線城市的房價(jià)至少在2017年不會(huì)繼續(xù)暴漲。

在筆者看來，不僅是今年，2018年北京、上海、廣州等一線城市的房價(jià)都不太可能保持上漲趨勢。

探究一線城市房價(jià)今明兩年不能繼續(xù)上漲的原因，首先要了解過去一線城市房價(jià)為什么能繼續(xù)上漲。

在中國，房價(jià)上漲有兩個(gè)原因：一是土地供應(yīng)不足，二是大城市優(yōu)勢資源對流動(dòng)人口的虹吸效應(yīng)。

從土地供應(yīng)來看，過去幾年，一線城市土地供應(yīng)持續(xù)下降，導(dǎo)致房屋庫存一直無法滿足市場采購需求。在這種供求關(guān)系倒掛的情況下，房價(jià)暴漲是很自然的事情。

同時(shí)，不可否認(rèn)，北京、上海、廣州等一線城市是經(jīng)濟(jì)最具活力和最發(fā)達(dá)的地區(qū)，對追尋夢想和機(jī)遇的年輕人有著無限的吸引力。同時(shí)，全國最優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療和教育資源也成為流浪者想要在一線城市買房落戶的最重要原因。在這些因素的作用下，一線城市的人口流入持續(xù)上升，也引爆了房地產(chǎn)市場的住房剛性需求。

可以看出，過去幾年，由于土地供應(yīng)不足，人口大量流入，成為支撐一線城市房價(jià)持續(xù)上漲的內(nèi)生動(dòng)力。再加上這幾年政府對房地產(chǎn)的調(diào)控，往往讓人頭疼，不可能長期從根本上遏制房價(jià)上漲。不過，好消息是，這種情況在 2017 年悄然發(fā)生了變化。

今年以來，政府對一線城市房地產(chǎn)的調(diào)控可以說達(dá)到了前所未有的高度。而所有的調(diào)控措施都指向了房地產(chǎn)市場的根本問題。

首先，針對房地產(chǎn)市場供需倒置的問題，今年一線城市加大了土地供應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，北京市共有住宅用地供應(yīng)項(xiàng)目47個(gè)，規(guī)劃建筑面積594.67萬平方米，同比增長170% 2016年7月，深圳市規(guī)劃和土地委員會(huì)印發(fā)的《2017年深圳市建設(shè)和土地利用實(shí)施方案》顯示，今年深圳計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1350公頃。其中，住宅用地占比從2016年的9.3%大幅提升至16.1%。可以看出，2017年，一線城市的土地供應(yīng)量大幅增加，已成為不爭的事實(shí)。不僅如此，我們可以大膽預(yù)測2018年天津房價(jià)走勢，這種土地供應(yīng)上升的趨勢至少會(huì)在未來兩到三年內(nèi)保持下去。這是因?yàn)?，?dāng)前一線大城市土地供應(yīng)量的增加，不再只是局部意圖，更多的是中央調(diào)控的決心?！蛾P(guān)于土地供應(yīng)管理規(guī)范的通知》明確要求對土地供應(yīng)實(shí)行分類監(jiān)管。其中，商品房庫存消化期在12個(gè)月以內(nèi)的，要增加土地供應(yīng)，對于商品房庫存消化期不足6個(gè)月的，不僅要大幅度增加土地供應(yīng)，但土地供應(yīng)的步伐也應(yīng)加快。明眼人一看就知道，這明顯是針對北京、上海、廣州、深圳等一線城市。有分析認(rèn)為，這是多年來中央政府首次明確對地方土地供應(yīng)施壓。這體現(xiàn)了中央對一線城市房價(jià)上漲根源的準(zhǔn)確把握，長期來看勢必會(huì)對一線城市產(chǎn)生影響。城市土地供應(yīng)趨勢。有分析認(rèn)為，這是多年來中央政府首次明確對地方土地供應(yīng)施壓。這體現(xiàn)了中央對一線城市房價(jià)上漲根源的準(zhǔn)確把握，長期來看勢必會(huì)對一線城市產(chǎn)生影響。城市土地供應(yīng)趨勢。有分析認(rèn)為，這是多年來中央政府首次明確對地方土地供應(yīng)施壓。這體現(xiàn)了中央對一線城市房價(jià)上漲根源的準(zhǔn)確把握，長期來看勢必會(huì)對一線城市產(chǎn)生影響。城市土地供應(yīng)趨勢。

其次，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)合，不僅落在了土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，也沖擊了大城市當(dāng)前的人口結(jié)構(gòu)。今年5月17日2018年天津房價(jià)走勢，北京市委審議通過了《北京市城市總體規(guī)劃（2016-2030年）》，明確要求將優(yōu)質(zhì)公共資源轉(zhuǎn)移到河北周邊地區(qū)，特別是今年新設(shè)立的雄安新區(qū)，將通過輻射緩解當(dāng)前城市人口壓力，力爭到2020年將北京常住人口控制在2300萬以內(nèi)。而這種輻射城市優(yōu)質(zhì)公共資源緩解壓力的做法上海、廣州、深圳等一線城市也存在外來人口流入的情況。

不僅如此，目前一線城市也在變相提高生活成本，限制流動(dòng)人口流入。比如近兩年北京對地下室的清理，雖然也有安全方面的考慮，但也無形中推高了北票一家的生活成本。在上海，從今年4月開始，土地出讓合同必須明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公室，商業(yè)用地不得擅自建設(shè)公寓式酒店。而這種對商品房的調(diào)控不僅在上海，在北京、深圳等一線城市也有。今年也出臺了類似的政策。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，誰最先被打壓？是那些剛需服務(wù)式公寓等商品房的人群，受限于一線城市購買商品房的條件。有分析認(rèn)為，此次商品房新政席卷一線城市的政策信息，是進(jìn)一步控制外來中低端人口數(shù)量。

與大城市嚴(yán)格控制人口規(guī)模相對應(yīng)，二三線城市的人才競爭進(jìn)入白熱化狀態(tài)。各種人才優(yōu)惠政策，以及二三線城市比一線城市更低的生活成本，進(jìn)一步吸引了原本居住在北京、上海、廣州等一線城市的漂泊者。深圳，并轉(zhuǎn)移到二三線城市。

在上述各項(xiàng)政策的綜合作用下，目前一線城市的人口流入呈現(xiàn)下降趨勢。2016年，上海和北京的常住人口僅分別增加了4.7萬和2.。40,000人，是過去十年來最小的增幅。在嚴(yán)格控制流動(dòng)人口增長的形勢下，一線城市房地產(chǎn)市場的住房剛性需求必然會(huì)進(jìn)一步下降，這將對房地產(chǎn)市場降溫起到非常重要的作用。

此外，本輪房地產(chǎn)調(diào)控不再僅僅針對房價(jià)本身，而是更側(cè)重于通過出租房屋用地供應(yīng)和出租與出租均等權(quán)改革來推動(dòng)公共住房供給體系的重構(gòu)。銷售。在北京，今年8月啟動(dòng)了“共享產(chǎn)權(quán)住房計(jì)劃”，而今年7月，上海開始實(shí)施“只租不賣”的新經(jīng)營模式。據(jù)上海媒體報(bào)道，今年7月4日晚，上海市規(guī)劃和國土資源局掛牌浦東新區(qū)和嘉定區(qū)兩塊地塊，要求開發(fā)商征地建房，只能用于出租，不能作為房產(chǎn)。出售商品房。有分析認(rèn)為，無論是北京的共享產(chǎn)權(quán)住房計(jì)劃，還是上海的“只租不賣”政策，其實(shí)都是為了擴(kuò)大住房租賃市場供給，滿足不同層次人群的住房需求，進(jìn)一步收縮房地產(chǎn)市場。 . 需要。

總之，隨著土地供應(yīng)量的不斷增加，公共住房供應(yīng)體系的重構(gòu)，以及一線城市人口流入趨勢的持續(xù)放緩，一線城市的房價(jià)已經(jīng)到了拐點(diǎn)。 . 至少在可預(yù)見的兩到三年內(nèi)，再往上爬是不可能的。

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責(zé)任編輯：天津房價(jià)