叫我的八哥

經(jīng)過本輪上漲，深圳房價(jià)穩(wěn)定在7萬+，力壓北京四大一線城市，遠(yuǎn)超上海，力壓廣州，位居全國第一。

以現(xiàn)在的科技和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，每平方米3萬美元幾乎是一個(gè)城市房價(jià)的極限和天花板，很難突破。到2035年，深圳房價(jià)有望達(dá)到27萬元/平方米。

特別說明：本文純屬學(xué)術(shù)研究，不構(gòu)成任何投資建議。

今年，深圳成為全國最樓市城市。

官方數(shù)據(jù)是今年一季度深圳新房價(jià)格僅上漲1%，二手房價(jià)格上漲2.8%；據(jù)媒體報(bào)道，深圳二手房價(jià)格大幅上漲9.7%；而不少購房者認(rèn)為，深圳尤其是中西部地區(qū)的房價(jià)普遍上漲了20%-30%。關(guān)于具體加息，雖然各方意見不一，但三方對(duì)于是否加息仍達(dá)成共識(shí)。至于你愿意相信漲幅是官方公布的2.8%，還是媒體報(bào)道的9.7%，還是買家感受的20%-30%，就看個(gè)人了偏愛。經(jīng)過這一輪上漲，深圳房價(jià)穩(wěn)定在7萬+，力壓北京躋身四大一線城市，遠(yuǎn)超上海，力壓廣州，位居全國第一。深圳成為中國唯一一個(gè)房價(jià)超過7萬的城市。如果換算成美元，按照現(xiàn)在的匯率深圳vs天津房價(jià)，正好是一萬美元。深圳也是唯一一個(gè)單價(jià)超過1萬美元/平方米的城市。面對(duì)7萬平米的房價(jià)，一個(gè)共同的話題開始引起熱議：深圳房價(jià)會(huì)漲到多少？今天我們就圍繞這個(gè)話題，來探討一下深圳和全國主要城市的房價(jià)未來可能會(huì)達(dá)到什么水平。

01

去年8月，深圳被列為試點(diǎn)示范區(qū)。規(guī)劃文件中明確指出，要支持深圳成為具有突出競爭力、創(chuàng)新力和影響力的全球標(biāo)桿城市……

什么是全球標(biāo)桿城市？中國公認(rèn)的四個(gè)一線城市是：北京、上海、深圳和廣州。目前廣州略有爭議，杭州勢頭強(qiáng)勁，成都雄心勃勃，南京不容小覷。

但北京、上海、深圳被稱為一線城市，基本沒有異議。國際公認(rèn)的一線城市有：紐約、倫敦、東京、香港、新加坡。在這五個(gè)城市中，倫敦和紐約一直被稱為超級(jí)二人組，因?yàn)楸澈笥忻绹陀驹谝黄?，一個(gè)是現(xiàn)在的，一個(gè)是曾經(jīng)的全球霸主。紐約、倫敦與國內(nèi)的北京、上海、深圳類似，屬于A+城市；東京、香港、新加坡與廣州、杭州相似，屬于A市。深圳被定義為全球標(biāo)桿城市。雖然沒有明確指出什么樣的城市有資格被稱為全球標(biāo)桿城市，但普遍認(rèn)為，目前可以稱為全球標(biāo)桿城市的城市是紐約和紐約。倫敦。也就是說，各方默認(rèn)深圳的目標(biāo)城市是紐約和倫敦。由于城市建設(shè)的目標(biāo)是紐約和倫敦，所以在房價(jià)方面與倫敦和紐約相比更合理。我們來看看目前紐約、倫敦、東京、香港、新加坡和深圳的價(jià)格。

從上圖可以看出，房價(jià)最高的城市是香港，市區(qū)均價(jià)約3萬美元；第二名是新加坡，市區(qū)均價(jià)約1.約8萬美元；第三名是倫敦，市區(qū)均價(jià)約1.$60,000；第四名是紐約，市區(qū)均價(jià)約1.$40,000；第五名是東京，市區(qū)均價(jià)約1.3萬美元；深圳排在最后，只有1萬美元左右。如果單純看城市目標(biāo)，深圳距離倫敦還有6000美元，距離紐約還有4000美元。如果換算成人民幣，??相比倫敦和深圳，還是增加了4.31000平方米，差不多是11.51000平方米；與紐約相比，也有2.81,000平方米的增加意味著將近100,000平方米。因此，從表面數(shù)據(jù)來看，無論是對(duì)標(biāo)倫敦還是紐約，深圳樓市的漲幅都不算太大。與倫敦相比，仍有60%的漲幅。增加 40%。有些人可能會(huì)有異議。為什么深圳的房價(jià)不能和香港媲美，達(dá)到每平方米3萬美元？這個(gè)問題，不用多說，可以用一句話來概括：政治不正確。因?yàn)榉績r(jià)居世界第一，這和世界第一一、軍事實(shí)力一、科研實(shí)力世界第一不一樣。不是什么特別光彩的東西，至少不值得炫耀。世界第二，沒有錯(cuò)，也符合中國人的原則。而且，中美有很多相似之處，一樣大的國土面積，一樣多的人口，一樣的經(jīng)濟(jì)規(guī)模。因此，深圳最好的目標(biāo)城市應(yīng)該是紐約。因此，從長遠(yuǎn)來看，中國最具活力城市深圳的房價(jià)對(duì)標(biāo)美國最具活力城市紐約的房價(jià)是大勢所趨。而傳統(tǒng)的金融中心上海對(duì)于倫敦這個(gè)古老的貴族城市來說也是非常合理的。既然深圳對(duì)標(biāo)紐約，那深圳房價(jià)真的只有4000美元，漲幅40%，到1.4萬美元，10萬人民幣/平方米？

不，不，不！胡說八道！

02

眾所周知，目前國內(nèi)房地產(chǎn)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是在征稅過程中交易稅重，持有稅輕。也就是在購買的時(shí)候，稅負(fù)重，成本高，但在持有階段，幾乎沒有成本。最大的成本可能是物業(yè)費(fèi)，與物業(yè)本身的市場價(jià)值相比，這是完全可以忽略不計(jì)的。美國和中國的明顯區(qū)別在于，在控股環(huán)節(jié)征收重稅，持有房產(chǎn)的成本非常高。具體來說，美國的房地產(chǎn)稅。目前，美國名義房地產(chǎn)稅率為0.3%-3%/年，基于評(píng)估值。實(shí)際稅率為0.27%-2.4%/年，因?yàn)樵u(píng)估價(jià)一般略低于實(shí)際價(jià)格。在紐約這樣的大城市，該市普通住房的平均稅為1.5%/年。

請(qǐng)注意，美國的房地產(chǎn)稅每年征收一次，而不僅僅是一次，每年征收 1.5%。比如前幾天，央視二姐倪某和董某的美國豪宅事件。董在美國比佛利山莊擁有899萬套獨(dú)棟別墅。 2019年的年度房產(chǎn)稅為94,379美元，物業(yè)費(fèi)為14,400美元。兩者合計(jì)為 $10.$80,000。 10.$80,000折合人民幣770,000元，意味著一年的擁有成本幾乎足夠在鄭州、重慶、南昌等省會(huì)城市買一套好的一居室公寓。董的前任倪在洛杉磯圣馬力諾也擁有一座獨(dú)棟豪宅。他在 2014 年買入時(shí)，市值為 43 美元8.90,000。 2016 年繳納的房產(chǎn)稅為 51,728 美元。因此，在美國維持住房的成本非常高。因此，網(wǎng)上流傳著一個(gè)笑話，如果美國的一個(gè)窮人繼承擁有一棟價(jià)值百萬的豪宅，他必須選擇賣掉而不是住在里面，因?yàn)槿绻≡诶锩?，他買不起。對(duì)于 70% 的美國家庭來說，每年 100,000 美元的財(cái)產(chǎn)稅是負(fù)擔(dān)不起的。所以從表面上看，紐約的房價(jià)似乎只有1.$40,000每平方米，看起來很便宜，比深圳的$10,000每平方米貴不了多少，但不是。中國住宅用地出讓期限為70年。讓我們以一個(gè)70年的周期為例。美國每年的房產(chǎn)稅稅率是按1.5%計(jì)算的，所以即使這70年房價(jià)根本沒有上漲，這70年要交的累計(jì)稅就是每年的住房價(jià)格。 105%，這意味著您必須繳納的稅款大致相當(dāng)于房產(chǎn)的市場價(jià)值。

因此，如果算上美國房產(chǎn)稅的隱性持有成本，實(shí)際房價(jià)應(yīng)該在現(xiàn)有房價(jià)上乘以2。也就是說，紐約的房價(jià)名義上是1.41,000平方米，但實(shí)質(zhì)上紐約的房價(jià)應(yīng)該是1.4乘以2，也就是2.$80,000一平方米。因此，按照去年首個(gè)示范區(qū)的建設(shè)目標(biāo)，到2035年，建成全球標(biāo)桿城市，深圳的房價(jià)至少要2.8萬美元/平方米，也就是1.是紐約的 8 倍。增幅已達(dá)到每級(jí) 均價(jià)200,000。有人可能會(huì)有疑問，從現(xiàn)在到2035年，還有十五年深圳vs天津房價(jià)，紐約的房價(jià)會(huì)不會(huì)止步于2.$80,000/㎡，不再上漲？我們都知道，美國是發(fā)達(dá)國家，也是后工業(yè)化國家。也就是說，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)展到一個(gè)很高的水平。這就像一個(gè)人，剛出生的時(shí)候，身高增長很快，但是一旦長大，就很難再長高了。除非有另一場顛覆性的變革，以及類似于第一次和第二次工業(yè)革命的新技術(shù)革命徹底改變生產(chǎn)力，否則美國的房價(jià)不會(huì)像以前那樣急劇上漲。這也可以從紐約的房價(jià)中看出。 2006年，紐約的房價(jià)達(dá)到了一個(gè)階段性的高點(diǎn)，大約1.$20,000。后來金融危機(jī)爆發(fā)，小幅下跌，隨后美國救市。經(jīng)過14年的復(fù)蘇，目前的紐約房價(jià)已經(jīng)超過了2006年的高點(diǎn)，達(dá)到了1.4萬美元/平方米。未來15年，紐約的房價(jià)應(yīng)該還會(huì)有一點(diǎn)上漲，但漲幅應(yīng)該不會(huì)太大。在沒有全球金融危機(jī)的前提下，紐約房價(jià)每平方米應(yīng)該再上漲2000美元，應(yīng)該差不多。也就是說，到2035年，紐約的實(shí)際房價(jià)將達(dá)到每平方米3萬美元。

其實(shí)有些城市的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到這個(gè)數(shù)字，就是深圳對(duì)面的香港。但我們也注意到，以目前的科技和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，每平方米3萬美元幾乎是一個(gè)城市房價(jià)的上限和上限，很難突破。目前香港已經(jīng)到了這個(gè)天花板，各種問題都暴露出來了，大家都看到了。因此，我們預(yù)測，如果世界沒有大動(dòng)蕩，也沒有全球金融危機(jī)，到2035年，深圳和紐約的房價(jià)將幾乎達(dá)到每平方米30,000美元，以目前的匯率接近210,000元人民幣。速度。一平方米。至于當(dāng)時(shí)人民幣對(duì)美元的匯率會(huì)保持不變嗎？這個(gè)不好說，但按照目前的走勢，人民幣總體處于貶值通道，屆時(shí)應(yīng)該在8-10之間。取中間值，1美元兌換9元。

也就是說，到2035年，深圳的房價(jià)很可能達(dá)到27萬元/平方米。

03

這兩年我們一直在強(qiáng)調(diào)一個(gè)觀點(diǎn)，中國有潛力的城市不超過30個(gè)，看好的城市主要是直轄市、中部省會(huì)城市東部地區(qū)、計(jì)劃單列市和少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的地級(jí)市。他們是一線城市：北京、上海和深圳。亞洲一線城市：廣州、杭州、南京。強(qiáng)勢二線城市：成都、天津、武漢。二線城市：蘇州、濟(jì)南、福州、重慶、青島、寧波。亞洲二線城市：長沙、合肥、鄭州、石家莊、昆明、?？凇⒛蠈?、沉陽、廈門、太原、貴陽、西安、南昌、東莞、無錫。 2015年開始的這波房地產(chǎn)牛市，讓一二線城市全部上漲，包括這30個(gè)城市。到目前為止，除了北京和上海被強(qiáng)行打壓外，其他城市的房價(jià)差距在經(jīng)過市場檢驗(yàn)后應(yīng)該被認(rèn)為是合理的，不存在誰來彌補(bǔ)上漲的問題。未來京滬深三個(gè)城市的房價(jià)應(yīng)該會(huì)很接近，尤其是上海，不會(huì)像現(xiàn)在這樣比深圳便宜多少。比如，市場認(rèn)為廣州應(yīng)該比深圳便宜40%，南京比上海便宜40%，天津比北京便宜50%，武漢比南京便宜40%?，F(xiàn)在是多重關(guān)系，以后很有可能是類似的。除非某個(gè)城市得到特殊照顧，享受與深圳類似的特權(quán)，否則到2035年，大概率城市間房價(jià)差距仍將維持當(dāng)前比例。基于此，我們可以預(yù)測，2035年深圳房價(jià)達(dá)到每平方米3萬美元和27萬元時(shí)，其他城市的房價(jià)將在哪里，如下圖所示。

每個(gè)人都可以坐下來看看各自城市未來的房價(jià)，或者有一個(gè)想法。在2001年上映的電影《大人物》中，有這樣一句話：未來北京的房價(jià)將從每平方米4000美元起。當(dāng)時(shí)匯率在8元左右，折合每平方米32000元。

當(dāng)時(shí)，大家都把這當(dāng)成玩笑，高高興興地離世了。但回頭看看北京現(xiàn)在的房價(jià)，你知道，有時(shí)候現(xiàn)實(shí)比電影還神奇。最后，再次聲明：本文僅用于學(xué)術(shù)研究，不構(gòu)成投資建議，不代表任何官方意見。但我認(rèn)為這個(gè)預(yù)測非常接近 2035 年的現(xiàn)實(shí)世界。

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責(zé)任編輯：天津房價(jià)