天津樓市又走到十字路口，還是個大路口。

　　上半年，戲精附體把大伙閃了一下。

　　從小陽春到倒春寒，新房回到80萬方新常態(tài)。

　　失魂落魄之時，土拍又給市場整興奮了。

　　體院西地塊叫價142輪，東孫臺地塊觸頂搖號。

　　新房與土地市場極度割裂，現(xiàn)實與預期完全不同頻。

　　緊接著，青島打響二線松綁第一槍后，“史詩級救市”呼聲高漲。

　　以6月13日降息為起點，宣告國家級層面的新一輪救市，要開始了。

　　放松?房價?成交量?人口?

　　多種變量之下，天津樓市下半年，究竟怎么走?

　　再次明確，天津樓市已不是一個整體方陣。

　　裂變?yōu)槎鄠€小方陣，各自走，步伐不統(tǒng)一。

　　2017年后，天津樓市一直在波動，經(jīng)歷了兩輪：

　　2018-2020年、2021-2023年。

　　前三年，是調(diào)控的長尾效應;

　　后三年，來自房企危機、全國層面的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向。

　　波動過后，市場已趨于穩(wěn)定。

　　成交量每月80萬方的常態(tài)、沒有跳水降價、供需進入新平衡、地價不塌方……都是不再大震的表現(xiàn)。

　　天津房價呈現(xiàn)出三種形態(tài)，如今同時存在——

　　固化、動態(tài)平衡、震蕩。

　　從中心到外圍，房價的穩(wěn)定度依次衰減。

　　無論預判，還是分析，再不能一概而論。

　　三種形態(tài)三條路，需分開談。

　　固化

　　單價5萬以上的新盤，房價已固化。

　　和平，作為樓市的中心原點，第一波穩(wěn)定下來。

　　2021年起，6萬+的房價已固化。

　　今年，南開、河西的老城地段，房價站穩(wěn)5萬+。

　　成交量已證明，這類新盤有需求，購買力正在回流。

　　鉑悅?cè)谟⑿褫x鉑悅公望、體北魯能公館、建投譽山院……月平均成交量能在20套左右。

　　從重置成本來說，地價扛住了。

　　體院西地塊叫價142輪，樓面價2萬8;

　　中醫(yī)藥大學地塊多家房企有意向，起始樓面價2萬6，預計將有溢價。

　　2:1的房地比，是房企愿意拿地的前提，房價鐵定5萬以上。

　　固化，意味著——不會變。動態(tài)平衡

　　單價2-4萬的新盤，房價保持動態(tài)平衡。

　　像走鋼絲，即便有調(diào)整，也只是微微動，沒有大動作。

　　房價呈現(xiàn)“忐忑行情”。

　　這類盤以市區(qū)、環(huán)城的改善為主。

　　河西陳塘、新梅江，房價起伏很小。

　　位置差的房源，用特惠補下流速;位置好的，房價沒彈性。

　　南開的天保上城觀景、保利云禧，房價浮動基本在2個點以內(nèi)。

　　紅橋的中海云簏公館，需要沖量時用車位調(diào)節(jié)，房價不大動。

　　河東的上實仰山、春映海河，特惠力度很有限。

　　西青的水西、東麗的津濱大道，會有優(yōu)惠，但房價基本面不會改變。

　　買這類房子，需要等節(jié)點，找切口。震蕩

　　單價2萬以內(nèi)偏剛需的新盤，房價還在震蕩。

　　震蕩，即可上可下。

　　邊緣的剛需盤，購買力主要來自新天津人，對板塊沒有“忠實度”。

　　他們買房是“全市選房”，哪里合適買哪里。

　　購買力的不穩(wěn)定，造成了房價的天然動蕩。

　　若想向上，得有支撐才行。

　　靠政策嗎?

　　現(xiàn)在剛需政策已經(jīng)給的比較足了。

　　天津首套房貸利率降到LPR-40基點，比二套少100個基點。

　　首套公積金貸款額度提高到100萬、可提取公積金交首付、可提取四老公積金買房……

　　但剛需的難處不在此，在于月供問題，也就是還款能力。

　　還款能力取決于經(jīng)濟強弱，能否掙到更多的錢，是否有職業(yè)預期。

　　答案顯然還不夠肯定。

　　青年失業(yè)率在5月又提高了0.4%，已達20.8%。

　　這種環(huán)境下，背負25年房貸，需要極大勇氣。

　　想要單純依靠市場力量，顯然解決不了現(xiàn)在的困局。

　　所以，剛需房價的可上可下，恐怕會遵循重力作用。

　　這三種房價形態(tài)，對應三種類型的樓盤，有三種不同的走勢。

　　就像往湖里扔石頭，激起一陣波動的漣漪。

　　中心位置會最先平靜下來;外圍最后才會結(jié)束波動。

　　時間、震幅，不同步。

　　下半年，最大的變量在于——政策。

　　地產(chǎn)股漲、輿論風聲愈加強烈、5月經(jīng)濟數(shù)據(jù)不忍直視。

　　像打配合一樣，氣氛都烘托到這了。

　　7月的救市政策，箭在弦上。

　　6月18日，天津發(fā)布擬調(diào)整公積金貸款額度征詢意見稿。

　　擬將首套最高80萬提高至100萬，二套最高40萬提高至50萬。

　　今年的救市，必須是組合拳，還得是重拳。

　　第一，限制類政策要取消，讓房地產(chǎn)市場化。

　　限購、限價、限貸已完成歷史使命，是時候退場。

　　第二，降利率、降首付。

　　錨點在于一線城市，比如降低二套首付。

　　這在過去是逆鱗，動不得。

　　但一線樓市不活，全國樓市無氧。

　　過往規(guī)律已經(jīng)證明，救三四線城市沒有用，示范效應只能優(yōu)一線城市承擔。

　　若首套首付降到兩成，天津大概率會出現(xiàn)在濱海。

　　利率調(diào)整，早有預期。

　　6月13日已降息，6月15日MLF中標利率下降。

　　6月20日降LPR幾乎沒懸念。

　　但天津急需降低二套基點，現(xiàn)在仍是LPR+60基點，比首套高100個。

　　這不是鼓勵改善，有點懲罰之味了。

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