新城鎮(zhèn)的地塊，中國(guó)鐵建代建。城投海河柳林地塊，藍(lán)城代建。侯臺(tái)水西地塊，金地代建。華北集團(tuán)南倉(cāng)地塊，龍湖代建。嘉業(yè)李七莊地塊，綠城代建。正繼中北鎮(zhèn)地塊，新城代建......這不由引發(fā)行業(yè)熱議，天津怎么突然冒出這么多代建項(xiàng)目。

　　這兩年，代建從“無(wú)人問(wèn)津”，一躍成為“香餑餑”。從需求端來(lái)說(shuō)，代建市場(chǎng)規(guī)模大幅增長(zhǎng)。保障性租賃住房的大量新增，擴(kuò)大了代建行業(yè)的市場(chǎng)蛋糕。近兩年有不少國(guó)企平臺(tái)公司兜底拿地，他們本身沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力，就需要有豐富經(jīng)驗(yàn)的品牌房企來(lái)輔助開(kāi)發(fā)。同時(shí)，房企暴雷后的爛尾項(xiàng)目，AMC機(jī)構(gòu)介入之后，也需要第三方來(lái)進(jìn)行“開(kāi)發(fā)委托管理”，才能順利盤活，推進(jìn)“保交樓”。

　　從供給側(cè)的房企來(lái)說(shuō)，代建業(yè)務(wù)太符合當(dāng)下房企的需求。代建屬于輕資產(chǎn)，不會(huì)占用公司過(guò)多的資金，更不會(huì)形成大量的負(fù)債。市場(chǎng)空間大，收入穩(wěn)定，資金占用少，旱澇保收。在當(dāng)前房地產(chǎn)下行的背景下，具有抗周期的效果。道士君想說(shuō)，除以上兩點(diǎn)之外，當(dāng)下樓市行情，代建帶給房企的是安全性、確定性。大白話來(lái)說(shuō)：保本過(guò)冬。對(duì)于天津房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，代建潮走起，無(wú)外乎此。目前，地產(chǎn)代建企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局主流分為五大類：第一大類是頭部玩家，綠城管理、中原建業(yè)、金地管理。第二類是央企玩家，華潤(rùn)、保利、中國(guó)鐵建、招商等。第三大類是介入比較早，且有各自的成熟模式，可以成為老玩家，包括朗詩(shī)、藍(lán)城。第四大類是隨著市場(chǎng)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)格局的加劇，新玩家入局，比如龍湖、旭輝等。第五大類是受到企業(yè)本身的發(fā)展，階段性的有一些暫離玩家，如雅居樂(lè)、綠地等。現(xiàn)階段，天津代建場(chǎng)上的玩家主要有綠城管理、金地管理、龍湖代建、中國(guó)鐵建、藍(lán)城等。道士君預(yù)測(cè)，接下來(lái)，天津代建市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。在行情好的時(shí)候，沒(méi)什么傳統(tǒng)房企能看得上代建這點(diǎn)“小錢”，但今時(shí)不同往日，行業(yè)大規(guī)模出險(xiǎn)，代建業(yè)務(wù)瞬間成了傳統(tǒng)房企眼中的香餑餑。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，60余家房企入局代建領(lǐng)域。今年上半年，TOP20代建企業(yè)新簽約總建筑面積合計(jì)6769萬(wàn)平方米，TOP5企業(yè)新增建筑面積所占份額超6成。其中，代建的老前輩綠城以1727萬(wàn)平方米新簽約規(guī)模位列行業(yè)首位，較去年同期增長(zhǎng)約30.6%;新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估為51.2億元，較去年同期增長(zhǎng)約26.3%。此外，藍(lán)城集團(tuán)和金地管理代建新簽約面積也均超過(guò)500萬(wàn)平方米。這樣的代建成績(jī)和背后的利潤(rùn)，屬實(shí)讓一眾房企看著眼饞。

　　對(duì)于報(bào)價(jià)的代建房企來(lái)說(shuō)，既要考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的低價(jià)壓力。同時(shí)又要保障收益合理且費(fèi)用能快速收回。因此代建收費(fèi)報(bào)價(jià)本身就是一個(gè)富有學(xué)問(wèn)、足夠自成一個(gè)體系的復(fù)雜課題。目前主流三種代建收費(fèi)模式：第一，以銷售額計(jì)算。第二，以管理費(fèi)用計(jì)算。第三，以綜合服務(wù)費(fèi)計(jì)算。以銷售額分成計(jì)算：一般代建方收取銷售額3%-5%，或按建筑面積400元/㎡+溢價(jià)提成。營(yíng)銷費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用由土地方自行承擔(dān)。以管理費(fèi)用計(jì)算：一般是樓盤成本預(yù)算中，代建方收取管理費(fèi)3%包干+營(yíng)銷費(fèi)用4%包干+少量工程管理費(fèi)用。代建方的工作成本、人員薪資福利、傭金獎(jiǎng)勵(lì)、利潤(rùn)全部包括在內(nèi)。以綜合服務(wù)費(fèi)計(jì)算：代建方直接分走樓盤凈利潤(rùn)的15-20%，如果實(shí)現(xiàn)預(yù)期溢價(jià)，代建方還有跳點(diǎn)可拿。道士君盤了盤目前天津的代建項(xiàng)目，基本以第二種模式居多，且在此模式里再優(yōu)化。直白的講，關(guān)于第一種，如果現(xiàn)在房子好賣，自己干就行了，還上趕子給別人賣房賺利潤(rùn)。關(guān)于第三種，當(dāng)下行情，樓盤能實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的少，更何況在凈利潤(rùn)中分15-20%?會(huì)與多少呢?更何況見(jiàn)到錢的時(shí)間周期太長(zhǎng)了，現(xiàn)在就差那點(diǎn)現(xiàn)金流，還得等到末了再分?!利潤(rùn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商是關(guān)心的，買房人關(guān)心的是這盤到底能不能買。那么，現(xiàn)在天津馬上入市，待入市的這些代建盤，哪些可以果斷入手，哪些看看就行了。新城鎮(zhèn)的地塊，中國(guó)鐵建代建。屬于安置房，普通購(gòu)房者可直接略過(guò)。城投海河柳林地塊，藍(lán)城代建。發(fā)布會(huì)也開(kāi)完了，售樓處也亮相了，閩侯路小學(xué)+新華中學(xué)確定了，產(chǎn)品錨定剛需剛改，可以重點(diǎn)看看。侯臺(tái)水西地塊，金地代建。早已開(kāi)盤，賣得還不錯(cuò)，嗯，大多內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的。華北集團(tuán)南倉(cāng)地塊，龍湖代建。嘉業(yè)李七莊地塊，綠城代建。正繼中北鎮(zhèn)地塊，新城代建。這三個(gè)盤，6與27日土地剛拍完，代建早前已經(jīng)敲定完的。重點(diǎn)關(guān)注李七莊地塊。中北鎮(zhèn)地塊位置，各方面都好，可惜了，自行體會(huì)，不明說(shuō)。

tag標(biāo)簽：

責(zé)任編輯：創(chuàng)始人