關(guān)于天津買(mǎi)房的最基本邏輯，能買(mǎi)市區(qū)不買(mǎi)環(huán)城，能買(mǎi)環(huán)城不買(mǎi)遠(yuǎn)郊，對(duì)于市區(qū)房子，又貴又老，很多新天津人，實(shí)在是接受不了，退而求其次，選擇環(huán)城四區(qū)，但是環(huán)城四區(qū)里，各區(qū)發(fā)展又不一樣，又各有優(yōu)劣勢(shì)，下面我們?cè)敿?xì)的介紹一下各區(qū)的情況，對(duì)你在天津買(mǎi)房有所幫助。

首先我們先看一下天津2021年4月份天津各區(qū)新房和二手房房?jī)r(jià)地圖，大家可以先了解一下，相對(duì)市內(nèi)六區(qū)，環(huán)城的房?jī)r(jià)還是比較友好。

天津環(huán)城四區(qū)包括西青區(qū)、北辰區(qū)、東麗區(qū)和津南區(qū)。

要說(shuō)發(fā)展最好的，無(wú)疑是西青區(qū)！

原因很簡(jiǎn)單，西青比鄰著南開(kāi)，河西發(fā)展比較好的三個(gè)區(qū)中的兩個(gè)區(qū)南開(kāi)和河西。

大樹(shù)底下好乘涼，西青在發(fā)展上受到了更多的南開(kāi)區(qū)和河西區(qū)的外溢效應(yīng)。南開(kāi)區(qū)是老牌的學(xué)府區(qū)域，河西區(qū)是市政府所在地，所以這兩個(gè)區(qū)的人口素質(zhì)在整個(gè)天津來(lái)看都是較高的，并且購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)。

上面說(shuō)過(guò)，天津市區(qū)的面積不大，加之住宅的老舊化和人口密度大，更多的人愿意犧牲一些距離而選擇更加宜居和舒適的地方買(mǎi)房定居。

西青區(qū)整體區(qū)域環(huán)境上宜居指數(shù)很高，并且經(jīng)濟(jì)上處于四區(qū)的首位，這對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)是件好事，也符合我們上面提到的西青區(qū)人口外溢是源于南開(kāi)和河西，環(huán)城四區(qū)里新增人口最多的區(qū)域也是西青，可以看出其吸引力有多強(qiáng)。

新增人口最多和強(qiáng)大的外溢購(gòu)買(mǎi)力，目前西青區(qū)的房?jī)r(jià)是環(huán)城四區(qū)當(dāng)中最高的，五月份剛剛結(jié)束的土拍市場(chǎng)，西青區(qū)多個(gè)地塊的低價(jià)超過(guò)了市區(qū)的價(jià)格，所以房?jī)r(jià)高于市區(qū)也不足為奇，可以說(shuō)西青區(qū)也算是半個(gè)市區(qū)的級(jí)別了。

目前西青目前整體新盤(pán)均價(jià)在2萬(wàn)左右，基本調(diào)控這幾年，到現(xiàn)在的價(jià)格沒(méi)什么太大變動(dòng)，比較抗跌，新房市場(chǎng)熱度一直很高，先是張家窩，后來(lái)是精武鎮(zhèn)，現(xiàn)在又是大學(xué)城，從來(lái)不缺少熱度和購(gòu)買(mǎi)力，個(gè)別熱門(mén)板塊和項(xiàng)目，在去年疫情結(jié)束后達(dá)到最低點(diǎn)，今年年后，都有所上漲天津房子好賣(mài)嗎?，個(gè)別項(xiàng)目甚至一房難求，開(kāi)盤(pán)即售罄，這就是西青區(qū)的的真實(shí)市場(chǎng)。

目前西青區(qū)比較好的板塊有海泰產(chǎn)業(yè)園、梅江、中北鎮(zhèn)、李七莊、精武鎮(zhèn)、張家窩，作為環(huán)城四區(qū)里，有地鐵和高鐵，加上高新區(qū)高薪產(chǎn)業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)，承接市區(qū)南開(kāi)和河西的外溢購(gòu)房需求，這些板塊的房?jī)r(jià)在2到3萬(wàn)不等，新梅江區(qū)域甚至到了五六萬(wàn)一平米。打算買(mǎi)二手房的客戶(hù)，可以看一下發(fā)展比較早，比較成熟的中北鎮(zhèn)、張家窩和李七莊。新房目前項(xiàng)目比較多的板塊是精武鎮(zhèn)、大學(xué)城，南站商務(wù)區(qū)等地。

另外不太建議的是，西青發(fā)展比較早的楊柳青，因?yàn)闆](méi)有后續(xù)動(dòng)力，距離市區(qū)較遠(yuǎn)沒(méi)有地鐵通勤，所以目前房?jī)r(jià)處于區(qū)域較低水平，1.7萬(wàn)上下。

西青作為天津環(huán)城四區(qū)當(dāng)中的頭籌應(yīng)該是毋庸置疑的。從生活配套，產(chǎn)業(yè)發(fā)展，宜居角度，都領(lǐng)先其他區(qū)域，從投資的角度同樣也是，天津買(mǎi)房不要看規(guī)劃，你更要相信強(qiáng)者恒強(qiáng)的道理。

另外在此介紹一下，對(duì)于北漂一族來(lái)說(shuō)，京津通勤現(xiàn)在已經(jīng)成為一種現(xiàn)實(shí)，相比武清來(lái)說(shuō)，個(gè)人更建議考慮一下天津南站附近的項(xiàng)目，雖然通勤時(shí)間和費(fèi)用要比武清多一些，如果你是每周通勤，就差距不大了，不過(guò)生活在西青，未來(lái)在天津發(fā)展，也會(huì)更方便，便捷，因?yàn)槟险静粌H是高鐵站，還是地鐵站，與天津市區(qū)緊密相連。

其實(shí)大家擠破頭去買(mǎi)市區(qū)的根本原因，還是因?yàn)榻逃?，除了市區(qū)鎖區(qū)中考報(bào)市區(qū)高中之外，義務(wù)教育階段的教育資源也是環(huán)城四區(qū)最大的短板，但是近年來(lái)環(huán)城四區(qū)都在努力提升本區(qū)教育水平，引進(jìn)名校分校，合作辦學(xué)等等。當(dāng)然最成功的兩個(gè)地方，一個(gè)是海教園，另一個(gè)是生態(tài)城，引進(jìn)市區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源，快速提升本區(qū)教育水平，購(gòu)房人群才會(huì)更愿意用腳投票，所以，這兩個(gè)板塊的市場(chǎng)一直很熱。對(duì)于環(huán)城四區(qū)，隨著地鐵線(xiàn)路的完善，學(xué)校和教育水平的提升，未來(lái)的潛力和才會(huì)更大，也適合更多本地剛需者宜居。

下圖是西青區(qū)未來(lái)引進(jìn)教育資源圖，為明學(xué)校已經(jīng)建成，開(kāi)始招生，南開(kāi)敬業(yè)正在建設(shè)，還有其他學(xué)校也都在路上，預(yù)計(jì)三五年后，都會(huì)建成開(kāi)始招生。相對(duì)環(huán)城四區(qū)其他區(qū)，西青區(qū)引進(jìn)學(xué)校的數(shù)量和質(zhì)量也算是遙遙領(lǐng)先，看來(lái)區(qū)里有錢(qián)什么都不是問(wèn)題。

北辰區(qū)：

北辰之名出自《論語(yǔ)》：“為政以德，譬如北辰，居其所，而眾星共之?！惫谝詤^(qū)名意喻天津北部一顆璀璨的明星。并且在2016年入選首批國(guó)家級(jí)產(chǎn)城融合示范區(qū)序列。

北辰區(qū)的位置很不錯(cuò)，新外環(huán)沒(méi)有擴(kuò)圓之前，外環(huán)內(nèi)行政區(qū)域版圖是環(huán)城四區(qū)里面積最大的，很多人銷(xiāo)售給外地客戶(hù)說(shuō)的一句話(huà)，天津本地人買(mǎi)房不出外環(huán)線(xiàn)，指的就是外環(huán)線(xiàn)。如今新外環(huán)拓圓，東麗和北辰更多的土地劃進(jìn)來(lái)，也成了環(huán)內(nèi)。但是在這提醒一下，天津市本身就不是均衡發(fā)展的趨勢(shì)，市內(nèi)六區(qū)分強(qiáng)三區(qū)，和弱三區(qū)（雖然這樣說(shuō)不好），環(huán)城四區(qū)同樣也不是均衡發(fā)展，房?jī)r(jià)就是最好的見(jiàn)證，購(gòu)房人用腳投票，選擇購(gòu)房，也證實(shí)了天津的發(fā)展，不是以環(huán)線(xiàn)為準(zhǔn)，所以買(mǎi)房需要我們尊重事實(shí)，數(shù)據(jù)，不要相信規(guī)劃這個(gè)東西或者僅聽(tīng)他人的一面之詞。

作為緊鄰市區(qū)的北辰，發(fā)展其實(shí)并沒(méi)有像西青那么快，市區(qū)外溢也并不多，畢竟北辰挨著的是河北和紅橋區(qū)，本身市區(qū)這兩個(gè)區(qū)自身發(fā)展并不太好，本區(qū)房?jī)r(jià)也算不上太高，市區(qū)改善基本本區(qū)置業(yè)了，外溢的并不多，而北辰發(fā)展比較成熟的板塊有瑞景和北倉(cāng)，雙街，天穆鎮(zhèn)為少數(shù)民族居住區(qū)。待發(fā)展的有宜興阜，小淀，鐵東路、大張莊等等。

瑞景片區(qū)是北辰目前價(jià)格的置高點(diǎn)，也是配套最成熟的片區(qū)，新盤(pán)次新盤(pán)較多。該片區(qū)房?jī)r(jià)在2.0-2.5萬(wàn)之間。二手房還遷房?jī)r(jià)格低一些，價(jià)格1.5萬(wàn)左右起。

瑞景片區(qū)的發(fā)展主要借力于地鐵1號(hào)線(xiàn)，片區(qū)內(nèi)有兩站地劉園站和瑞景新苑站。片區(qū)內(nèi)居住出行足夠便利，周邊大型商超和橫店影視城等商業(yè)配套，生活?yuàn)蕵?lè)也很方便。

另外，北辰區(qū)南倉(cāng)、北倉(cāng)片區(qū)價(jià)格也在兩萬(wàn)左右，是北辰區(qū)的老城區(qū)，北辰的行政單位都在北倉(cāng)鎮(zhèn)，學(xué)校，醫(yī)院等生活配套都很齊全，綜合發(fā)展較好，老小區(qū)居多房?jī)r(jià)不算貴，一萬(wàn)五六，新房?jī)扇f(wàn)出頭。北辰最好的教育資源也在北倉(cāng)鎮(zhèn)，華辰和實(shí)驗(yàn)小學(xué)，高中有47中。現(xiàn)在在建的4號(hào)線(xiàn)地鐵，也是連接北倉(cāng)，雙街與市區(qū)更好的交通線(xiàn)，比較穩(wěn)和成熟的兩個(gè)板塊，當(dāng)下自住和上學(xué)都是可以考慮。

這幾年比較熱的是北辰的鐵東路板塊和北部新區(qū)，鐵東路板塊這兩年因?yàn)檗r(nóng)藥廠(chǎng)問(wèn)題和永旺、文化中心項(xiàng)目擱淺后，關(guān)注度和成交量也都下來(lái)了，房?jī)r(jià)跳水也很大，從最高的兩萬(wàn)二三到現(xiàn)在一萬(wàn)五六，已經(jīng)開(kāi)通的地鐵并沒(méi)有帶來(lái)大量的流量，后期能不能起來(lái)就看商業(yè)什么時(shí)候落地，農(nóng)藥廠(chǎng)治理的結(jié)果吧，位置很好未來(lái)還是可以期待的。

新外環(huán)內(nèi)板塊，稱(chēng)為北部新區(qū)，如果大家可以等，后期的規(guī)劃也是值得考慮一下，除了在建的北辰高鐵站，還有已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的三號(hào)線(xiàn)地鐵，另外還有7/10號(hào)地鐵規(guī)劃。目前新房?jī)r(jià)格單價(jià)一萬(wàn)四五，總價(jià)一百二三十萬(wàn)，也是剛需客戶(hù)入門(mén)級(jí)選擇。像大張莊的話(huà)，我就不建議考慮了，距離市區(qū)，北辰城區(qū)都有點(diǎn)遠(yuǎn)，北辰需求發(fā)展的地方有點(diǎn)多，暫時(shí)還輪不到大張莊，如果你只是圖便宜，那我也就不說(shuō)了。

北辰區(qū)未來(lái)引進(jìn)新學(xué)校情況分布圖。

東麗區(qū)

東麗區(qū)圍繞著東麗湖規(guī)劃很大，自然生態(tài)環(huán)境一直是吸引買(mǎi)房人的亮點(diǎn)，但整體居住人口數(shù)量不多。不過(guò)13號(hào)線(xiàn)地鐵最新規(guī)劃，將延長(zhǎng)到空港新區(qū)，對(duì)于東麗來(lái)說(shuō)也是利好，另外還有濱海新區(qū)到市區(qū)的z4地鐵，也將路過(guò)東麗，屆時(shí)也算是彌補(bǔ)了東麗區(qū)地鐵交通上的不足。當(dāng)然如果把空港算為東麗區(qū)，就業(yè)機(jī)會(huì)上看，東麗的就業(yè)機(jī)會(huì)還是不錯(cuò)的，我們多次提到的天津市主要的幾個(gè)就業(yè)集中地，空港，小白樓CBD，南開(kāi)華苑和濱海開(kāi)發(fā)區(qū)，空港雖然距離市區(qū)很遠(yuǎn)，但是房?jī)r(jià)一直維持在2萬(wàn)左右，主要原因就是產(chǎn)業(yè)就業(yè)剛需的支撐。不過(guò)隨著空港二期的住宅未來(lái)入場(chǎng)，投資空港的就要謹(jǐn)慎了，之前價(jià)格高是因?yàn)樾枨蠖喾孔由?，后期如果房子多了，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲嗎？畢竟市區(qū)的群體，一般不會(huì)去空港置業(yè)，因?yàn)闁|麗的選擇性很多。

這里給大家提個(gè)醒，天津買(mǎi)房天津房子好賣(mài)嗎?，看規(guī)劃一定要盡量尋找已落地的軌交、商業(yè)配套，畢竟天津不是北京，有些規(guī)劃總是懸在空中。

目前，東麗區(qū)的新房均價(jià)在2萬(wàn)左右，不同片區(qū)價(jià)差較大。比如發(fā)展較成熟的津?yàn)I大道板塊，新房?jī)r(jià)格超過(guò)最貴的時(shí)候到3萬(wàn)，調(diào)控過(guò)后，也都擠了不少水分，現(xiàn)在也在兩萬(wàn)五六左右；而成林道、空港、新立開(kāi)發(fā)區(qū)的價(jià)格普遍在2萬(wàn)上下；東麗湖和華明鎮(zhèn)。則在1.2-1.5之間，這兩年金鐘街突然走紅了，均價(jià)在一萬(wàn)六七，對(duì)于剛需入門(mén)，也算是友好，現(xiàn)有的地鐵6號(hào)線(xiàn)，通勤市區(qū)也很方便，投資的可以看一下周邊的城市面貌和周邊的還遷房?jī)r(jià)格再?zèng)Q定。

對(duì)于軍糧城和東麗湖，我還是建議各位謹(jǐn)慎，尤其是新房，自住剛需，附近工作可以考慮，投資的不要考慮了，我擔(dān)心你賣(mài)不出去。一個(gè)字，遠(yuǎn)！

對(duì)于空港工作的客群，能買(mǎi)市區(qū)河?xùn)|更好，然后是空港，最后還可以看看華明鎮(zhèn)，現(xiàn)在已經(jīng)是存量市場(chǎng)，價(jià)格不貴，也算宜居?？紤]東麗買(mǎi)房的客戶(hù)，投資為目的，一定要考慮周邊的二手房，還遷房，市區(qū)的價(jià)格，因?yàn)闁|麗區(qū)有些新房項(xiàng)目的價(jià)格，并不太合理，稍微不注意，可能就賠了，自住的客戶(hù)，要注意機(jī)場(chǎng)附近的噪音影響。

東麗區(qū)整體的教育水平并不算太強(qiáng)，所以買(mǎi)房之前你要考慮清楚，周邊是否有好一些的教育資源能享受的，下面是東麗區(qū)未來(lái)引進(jìn)教育資源分布圖。

最后，來(lái)說(shuō)說(shuō)津南區(qū)。

特別提醒，上面海教園行政歸屬不屬于濱海新區(qū)，小編作圖錯(cuò)誤?，目前新規(guī)劃隸屬于津南區(qū)。

tag標(biāo)簽：

責(zé)任編輯：天津房?jī)r(jià)