你知道 波哥基洛夫路 在天津哪里嗎？

很早就對天津的路文化有所耳聞，由于這次調(diào)研是開車，本以為無緣用腳步探訪天津的道路街巷。

念念不忘，必有回響。調(diào)研第三天，我們的車被城六區(qū)的限行攔在了距離酒店2公里的地方，需要走回去。很負(fù)責(zé)任的說那天天氣還不錯，嗯，反正是先下的雨，后下的雪，最后下的冰雹！

我們幾個在瑟瑟寒風(fēng)卷起的雨雪中，來了一趟別樣的“天津之眼→海河→大悲院”短線游。

△呃，這是米宅第幾次放它照片了？沒辦法，確實漂亮啊

△寧靜肅穆的大悲院

△李叔同

其實天津除了藍(lán)印、工業(yè)、港口之外，還是一座歷史、文化、旅游名城。路文化就可見一斑。

說回波哥基洛夫路，它跟紅警2的基洛夫一樣來自俄國，那是天津“九國租界”的歷史，現(xiàn)在已經(jīng)改名為“進(jìn)步道”。二戰(zhàn)勝利后，我們收回了所有的租界，怎么可能繼續(xù)用歪果仁起的路名？改！一部分恢復(fù)老地名，剩下的重新起。

舊日、法、英、德租界以全國省市名字命名，舊意租界改為三民主義“民族路”“民權(quán)路”“民生路”這樣“新意義”的名字。這種看似隨意起的名字，實際上是天津歷史的再現(xiàn)，特別是芷江路、臺兒莊路等，更昭示著我國八年偉大抗戰(zhàn)勝利的尊嚴(yán)。

△你可以在天津的路名中找到自己的家鄉(xiāng)

本來還想跟大家聊聊天津的相聲茶館、包子麻花……主編現(xiàn)在已經(jīng)站在我身后了?？葉咳，我們說房子。

當(dāng)前趨勢

一手房方面，天津整體市場數(shù)據(jù)，如圖

一月底二月初，正值農(nóng)歷年底，天津部分房企為了資金回籠，集中放盤，新盤成交量與價格雙雙微漲。

而年后三月新年伊始，又是剛剛制定好年度業(yè)績需要完成，小步加推，以價換量，成交價格微跌，成交數(shù)量看漲。

房住不炒是目前的主基調(diào)，城六區(qū)的一手盤房源，以高端改善和長期投資類型為主，整體新房上市價位較高，普遍在30000+以上。

所以，如果考慮城六區(qū)新盤，要么就是賣掉之前的房子做置換，要么就要考慮到自身經(jīng)濟(jì)能力的抗壓性，畢竟當(dāng)前房價整體趨于穩(wěn)定，上漲放緩，產(chǎn)品周期被拉長了。

二手房方面，市場的近況如何呢？

1、2月份，年關(guān)將至，除非急需周轉(zhuǎn)資金，從來不是業(yè)主賣房的高峰。天氣寒冷，買方群體也大多忙于準(zhǔn)備過年，看房熱情降低，帶看次數(shù)明顯降低。

但有部分人群會想要買套房子回家過個好年，而市場此時房源有限，所以可能會出現(xiàn)短暫的供不應(yīng)求，價格小幅上揚(yáng)。

3月份剛過完正月，“金三銀四”到來，春暖花開，去年沒買到天津房子的朋友開始出門看房，帶看次數(shù)明顯增多，業(yè)主掛盤數(shù)量也有明顯提升，價格持續(xù)平穩(wěn)，市場比較理性。

整體分析

目前整體價格趨穩(wěn)，粥多僧少，是典型的買方市場。

遙想16年底，17年初，天津房價發(fā)瘋上漲，具體怎么瘋的想必大家比我清楚不做贅述。

哪群人最可怕？就是是看空派轉(zhuǎn)化來的買家，以前總覺得房價會降再等等，一回身發(fā)現(xiàn)身邊的人都高價買了房，就再也坐不住了，神擋殺神，佛擋殺佛！瘋狂買買買！

于是就像滾雪球一樣，把房價越推越高。全款變首付，首付變車庫！

限購的大棒敲醒了發(fā)昏的腦袋們。人們從高燒中恢復(fù)過來，看房的人不再那么多，房屋供應(yīng)量充足。房價也經(jīng)歷了一個整體下行的趨勢，大概下降了20-30%，回到16年9月的水平。

大潮退去，就知道誰在裸泳了，這句話同樣適用于挑房子。

現(xiàn)在掛牌房源很多，買方數(shù)量有限，可以好好的挑房子，如果兩個樓盤整體相近，不知道如何抉擇？那就看看它去年的降價幅度吧，哪個更抗跌要哪個！

三種樓盤類型分析

城六區(qū)新盤較少，主要是存量房。我們分析三種樓盤。

一、老房子，市場別稱老公房，多是98年房改之前，單位集體分房。

這種房子由于建成年代較早，戶型設(shè)計不敢恭維，能找到明廚明衛(wèi)明廳就非常不錯了。裝修風(fēng)格也是回歸到十幾年前，能滿足基本的居住需求。

△子牙里的老房子

周邊的配套比較成熟，生活氣息濃厚，但大型商場高端消費(fèi)并不常有。

這種房子的好處就在價格公道，面積偏小，總價低，單價2萬以內(nèi)，面積六十多平的房子很容易淘到，特別易于上車。

我們發(fā)現(xiàn)，一樓的房子最貴，越高越便宜，頂層最便宜，單價居然能相差20%，說到這就不得不跟大家聊一聊天津買房的地域特色啦：

1、喜歡邊兒戶。特別是樓體側(cè)面帶窗戶的，即使臨街熙熙攘攘也喜歡，堅定的買。我覺得這跟天津人骨子里喜歡熱鬧、敞亮兒有關(guān)系吧，要不然為啥那么多的相聲茶館兒高朋滿座呢？

2、喜歡一樓。這事兒要放到北京就不一定了，一樓一般采光偏弱，空氣比較潮濕。但相比于不用爬樓，公攤面積比較小的優(yōu)點(diǎn)，那些都可以忽略不計。我想，這是一種懂得生活吧。

所以對于想要上車的年輕人，買頂層和較高層最合適了。

二、次新房。

大多建于2000年以后，以高樓層或者高密度的小區(qū)為主。雖然人口密度比較大，但是住起來還是蠻舒服的。

原因如下

1、 路網(wǎng)發(fā)達(dá)。雖然天津沒有正南正北的街道，但是路寬橋多，貴在車少，所以交通談不上擁擠，通勤不是問題。

2、天津是一個不缺水的城市，除了海河從城區(qū)貫穿而過，天津境內(nèi)還有南北運(yùn)河、津河、子牙河、月牙河等等。

在其他城市需要開發(fā)商自己挖條臭水溝才敢叫賣“親水豪宅”的景觀，天津的河景房比比皆是。晚上的景觀很棒。

3、配套商業(yè)體眾多，有人在2014年統(tǒng)計，全市開業(yè)的商業(yè)綜合體超過20家，涵蓋購物、餐飲、休閑、娛樂等多種業(yè)態(tài)，如河西區(qū)的夢樂城。

三，新盤。

目前城六區(qū)一手新盤較少，且性價比較高。市政府對一手房管控比較嚴(yán)格，限制出售價格，取得預(yù)售證，限期必須開盤出售。

走訪了售樓處，我們發(fā)現(xiàn)一個有意思的狀況：你從網(wǎng)上找到售樓處的電話詢問，通常會被告知已經(jīng)沒有房了，去售樓處看吧，發(fā)現(xiàn)又有房了。

但是大廳內(nèi)的銷控表也是看不到銷售進(jìn)展的，只能是和銷售員去聊“看有沒有簽約了又被退掉的房子”。

所以你能理解開發(fā)商那種想捂盤賣高價但是迫于壓力不得不開盤，假裝沒房卻又有顧客上門來問，想賣又不想賣的心情嗎？唉~真心為他們覺得好累。

總體而言，目前城六區(qū)一手新盤由于政府的壓力，價格還算公道。位置怎么說呢？你在市中心隨手一點(diǎn)，就是市中心啊。

城六區(qū)的交通、生活配套很完善，且新盤戶型設(shè)計也都比較不錯。

相比于近日重慶啊，武漢長沙啊近乎悲壯的搶房大戰(zhàn)，天津市場售樓處門可羅雀，無論是一手還是二手，當(dāng)前熱度并不高，買房人算是售樓處的“珍稀保護(hù)動物”，可以好好挑到性價比高的房子。

區(qū)域介紹

和平區(qū)

和平區(qū)定位是天津的金融中心。高質(zhì)金融、高端商務(wù)、高檔商業(yè)、高新科技、高雅文旅五個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。

所以在和平，可以看到天津最繁華的商業(yè)集中區(qū)，比如小白樓，天津第一高樓環(huán)球金融中心等。

和平區(qū)的區(qū)域特點(diǎn)很明顯，城市核心區(qū)，黃金土地，土地極度稀缺，近幾年幾乎沒有新住宅地塊土拍。

和平的老公房，剛需上車最便宜的，當(dāng)屬新興街片區(qū)?；径际抢戏?，在和平邊上。一般名字叫XX里的都是2000年之前的房子。

拿一個房源舉例，同發(fā)里小區(qū)的一個一居室，1999年的房子，37.2平米一居室，總價145萬，單價3.8萬，首付大概45萬左右。剛需上車相對比較容易，也是學(xué)區(qū)房。

和平?jīng)]有太多的次新房，老房居多。2010年以后的房子單價基本上都在5-7萬左右。拿勸業(yè)場片區(qū)舉例，和平時光小區(qū)，2013年的房子，72平米兩居室，總價480萬，首付144萬左右，單價6.6萬。同樣也是學(xué)區(qū)房。

整體的區(qū)域配套發(fā)展已經(jīng)十分完善，尤其是名校匯集，天津最好的學(xué)校，包括市五所中的兩所，都在和平區(qū)。能接受價格的前提下，為了孩子未來最好的發(fā)展，和平區(qū)是不二選擇。

河西區(qū)

河西的產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá)，是天津最有錢的區(qū)。

河西的房價最值得一提的是梅江，大梅江片區(qū)是天津著名的富人區(qū)，因為這邊本來也是風(fēng)景區(qū)，生態(tài)環(huán)境和地理位置都絕佳。

比較有代表性的樓盤，比如梅江南零號島別墅，1.3億的最高售價決定了梅江的價值。

河西區(qū)的老公房在天塔片區(qū)居多，也是XX里。拿天資里舉例，1990年的房子，60平米兩居室，總價142萬，單價2.3萬，首付43萬左右就可以上車。

次新房推薦掛甲寺片區(qū)，渤海明珠小區(qū)，2013年的房子，87.87兩居室，總價320萬，單價3.6萬，首付100萬左右上車。

南開區(qū)

天津市發(fā)展較為成熟的區(qū)域，加之天大南大等學(xué)府氣息濃厚，而且景點(diǎn)眾多，非常適宜居住。

南開區(qū)基本上都是老公房，萬興街板塊比較集中。一樣也是XX里。以華章里舉例，1991年的房子，79.97平米兩居室，總價273萬，單價3.4萬，首付80萬左右就可以上車。

次新房南開區(qū)很少，以融匯北苑舉例，2014年的房子，78.61平米兩居室，總價365萬，單價4.6萬，首付110萬左右上車。

南開區(qū)作為老區(qū)，加上近些年很少有新地塊推出，基本都是老公房為主，次新房同樣也很少。

河?xùn)|區(qū)

城市東進(jìn)戰(zhàn)略中重要的受益者，河?xùn)|相比市內(nèi)其他各區(qū)，有自己獨(dú)特的優(yōu)勢：

1、距傳統(tǒng)小白樓市中心更近。2、擁有快捷發(fā)達(dá)的路網(wǎng)與軌道交通，聯(lián)通市區(qū)與濱海新區(qū)。3、具有天津傳統(tǒng)居住區(qū)人口基數(shù)和完善配套。4、不乏大牌開發(fā)商，產(chǎn)品類型豐富，密度相對更低、人居尺度更為合理。5、相比河西、和平價位適中，是剛需、剛改首選，且生活便利性均好。

河?xùn)|區(qū)的房價相對便宜，老公房基本上萬新村比較多。兩居室面積以50多平居多，比較好一點(diǎn)的以鳳岐東里舉例，1990年的房子，74平米兩居室，總價175萬，單價2.3萬，首付53萬就可以上車。

次新房主要在大王莊居多，以新博園為例，2013年的房子，87.89平米兩居室，總價275萬，單價3.1萬，首付83萬左右就可以上車。

河北區(qū)

與和平區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)等熱門區(qū)域樓市相比，河北區(qū)在新盤數(shù)量方面一度不多，成交量上也一直不溫不火。

河北區(qū)的老公房推薦王串場，以盛宇里舉例，1997年的房子，72.82的兩居室，總價140萬，單價1.9萬，首付42萬就可以上車。

次新房以詩景頌苑舉例，2013年的房子80萬在天津可以買哪里的房子，76.35平米的兩居室，總價250萬，單價3.2萬，首付75萬就可以上車。

紅橋區(qū)

一直以來80萬在天津可以買哪里的房子，紅橋出讓地塊相較其他區(qū)域就少，特別是住宅用地。

2016下半年紅橋3宗土地的出讓，其中兩宗地塊先后以超過2萬/平方米的樓板價一舉打破當(dāng)年邵公莊地塊11526元/平方米的單價紀(jì)錄。

相比于和平、河西幾近飽和的樓市，紅橋的發(fā)展空間還很大。

紅橋區(qū)的老公房推薦丁字沽片區(qū)，以桃花園南里舉例，1988年的房子，62.38的兩居室，總價115萬，單價1.8萬，首付35萬就可以上車。

紅橋區(qū)的次新房并不便宜，數(shù)量也不多。以西于莊的億城堂庭舉例，2013年的房子，82.77的兩居室，總價305萬，單價3.6萬，首付92萬上車。

因為天津中心城區(qū)整體不大，交通發(fā)達(dá)，對于在市中心工作，想要上車的剛需一族，紅橋區(qū)的老公房比較親民的價格還是很有競爭力的。

最后用網(wǎng)友總結(jié)的風(fēng)趣的六句話結(jié)尾吧：

和平區(qū)——游客游客游客

河?xùn)|區(qū)——淘寶淘寶淘寶

河西區(qū)——堵車堵車堵車

南開區(qū)——學(xué)生學(xué)生學(xué)生

河北區(qū)——故居故居故居

紅橋區(qū)——老字號老字號老字號

寫在最后

近幾天米宅北京發(fā)布的天津系列文章到今天就告一段落啦。期間有許多網(wǎng)友觀看留言，我們在此感謝大家對米宅的關(guān)注。

我們會持續(xù)努力，用腳步丈量樓市，用認(rèn)真的態(tài)度，專業(yè)的角度為大家還原一個真實的市場縮影。加油。

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責(zé)任編輯：天津房價